| 申し立てられた側からみた競売 |
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競売とは、借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却をすることをいいます。裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。なお、一般用語としての「競売」は「きょうばい」と読みますが、法律用語では「けいばい」です。
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競売物件の最低売却価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査のうえでこれを決めます。この価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の５〜７割程度の水準で設定されます。最終的には市場価格の８割前後で落札されることが多いようです。 |
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競売のデメリットは、何といっても販売価格が２０％前後も低くなるということにつきるでしょうが、それに加えて、たいていは引越し費用などの交渉が一切できません。
さらに、競売が終わってからも残った債務の支払い義務は継続します。自己破産でもしないかぎり、この債務に追いかけられ続けることになります。自己破産のデメリットはないと主張している人や、そのような主張が書かれた著書もあるようですが、現実には自己破産による社会的制約はしっかりと存在します。 |
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競売の場合には、落札までに２年から３年ほどダラダラと続く場合があります。その間は、そのまま住んでいても立ち退きを求められませんから、「うまくいけば、しばらく住み続けられる」ということが競売のメリットだともいえます。
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競売の流れ
ここでいう「競売の流れ」とは、購入する側からみた流れではなく、諸事情により断腸の思いで、ご自宅を競売にかけられた方の側からみた競売までの流れです。
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債権者が保証会社に代位弁済を要求
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債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、不良債権として扱われます。また、個人信用情報に事故としての記録（ブラックリスト）が残され、以後は金融機関などからの借り入れが困難になります。
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差し押さえ
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差し押さえとは担保権実行のための手段であり、債権者が競売を申し立てた時点で、不動産の登記簿に記載されます。以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することができなくなります。
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競売
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不良債権となった債務の最終処理の手段です
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入札
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競売の最終段階です。実務的には期間入札が間近に迫ると、任意売却に応じてもらえないことが多くなります。 理論上は開札の前日まで応じてもらえるはずですが・・・。
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立ち退き
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競売の落札者（競落者）との話し合いに応じて物件を引き渡すか、あるいは話し合いに応じずに立ち退きを拒むか・・・。しかし、占有を続ける正当な権限はありませんから、いずれは強制執行され、立ち退かざるを得なくなります。
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| 競売の落札者（競落者）からみた、強制執行の概要 |
物件を競落し、買受人が代金納付完了から６か月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ１〜２週間でそれが発令されるので、さらに執行官室で強制執行の申し立てを行います。
東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。
ただし、１回目で部屋を空にして、明け渡しが終了するわけではありません。通常、１回目は占有者に対して「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告し、「公示書」という裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。そして、その２週間〜１か月後に、いよいよ明け渡しの断行となります。
この断行のときには、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを専門にしている人と、鍵屋と、屈強な引越し業者が“３点セット”となって臨みます。
この、断行の３点セットには理由があります。執行官は、忙しいときは一日に５件以上の執行をこなしています。ですから、必然的に時間的な余裕がありません。一現場にかけられる時間はせいぜい２〜３時間なのです。そのため、執行官はこの３点セットでチームワークを組みながら執行していくのが通常です。鍵屋も引越し業者も、一般業務とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。
特殊な専門職の人たちですから、当然ながらその料金も安くはありません。断行の３点セットの人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、だいたい５０万円〜１００万円くらいかかるのではないでしょうか。もちろん、法的手続きを弁護士に依頼した場合には、別途に弁護士費用が必要となります。
これは、貴方の物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。 落札された側に貴方を当てはめてみてください。
鍵の取り替えや荷物の搬出などで、かなりの費用を競落者が負担しなければならない場合があります。「私はすんなりと出ていくので、引越し費用として２０万円くらいいただけませんか」と、駄目でもともとで交渉をしてみるのも手です。
ただし、「断行の３点セットに１００万円の経費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には一銭も払わない」という競売専門業者も多数存在していますから、交渉はほどほどに。また、競売専門業者では自社で“追い出しユニット”を結成している場合もあります。
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 本当に競売で処理されても良いのですか？
競売で売却されても任意売却で売却されても、自己破産をしないかぎり、住宅ローンは残ります。残った債務に対しては支払い義務が継続します。
競売は、任意売却に比べて取引価格が１０％〜２５％ほど低いのが普通です。したがって、残る債務も任意売却のときより１０％〜２５％ほど多くなるわけです。
また、競売で貴方の物件が落札された場合、任意売却のときとは違って、ただちにその物件から立ち退かなければなりません。
そして、競売で落札されたときも自己破産をしたときも、連帯保証人がいる場合には、その連帯保証人に残った債務の請求がいくことを忘れないでください。最悪は、その連帯保証人が自己破産に追い込まれるケースも十分に考えられます。
競売の後に、残った債務の支払いで苦しんでいる人もいます！案件の処理後のことまでしっかりとフォローしてくれる「任意売却の専門業者」に依頼をしてください！
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競売とは？のトップ▲
任意売却センターでは、貴方が所有している不動産について、競売という裁判所による法的整理が実行される前に金融機関などの債権者と交渉をし、そして債権者の同意を得たうえで任意で不動産を売却をするという解決方法をお勧めしています。
任意売却センターで、各債権者への競売申し立ての取り下げ交渉および抵当権抹消の手配など最も重要な業務を行い、物件の販売についても任意売却センターが責任を持ってスピーディに処理します。詳細については、お電話もしくは直接お会いして説明させていただければ、よくご理解いただけるかと存じます。
競売の実行よりも任意売却のほうが貴方にとって絶対有利です。転居に必要な費用の捻出なども、債権者によっては十分に可能です。
なお、任意売却センターの業務で売却の契約が成立したときは規定による仲介手数料を申し受けますが、その金銭は債権者より支払われますので、貴方に別途ご負担いただく必要はまったくありません。どうぞご安心ください。
競売の通知を受け取ってしまい、現在は困惑の極みかもしれませんが、ご安心ください。必ず問題解決の方法はあります。
また、担保不動産競売開始決定という通知をもらってしまった貴方は、このまま放っておくと早ければ約６か月後には競売にかかり、家を追い出されることになります。期間はおおよそ６か月しかありませんから、お早めにご決断ください。なお、最近は滞納3か月くらいで競売を申し立ててくる債権者が増えてきています。
競売は最後の最後の手段ではないかと考えます。任意売却センターは弁護士や司法書士のアドバイスをいただきながら、依頼者が競売ではなく、任意売却でいかに有利に処理できるかを日々模索しています。
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