任意売却を取り扱う、ある会社のホームページに下記のような説明文がありました。しかし、現実にそのようなことはあり得ません！貴方が最後に泣くこととならないように願っています！
多くの業者は2007年５月以前の事例を引用し過ぎているようです。100万円を超えるような引越し代がもらえたのは、もう過去のお話です。確かに2007年５月以前には、引越し費用プラス残置物処理費用として、債権者から100万円、120万円、150万円という金額をもらえることもありました。しかし現在、そのような金額が出ることはあり得ません！ |
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| 債権者からの引越し代+当社からの成約お礼数百万になります。 |
数百万円？それはあり得ません！仮に１億円で貴方の物件が売却できたとしても、数百万円のお礼金は絶対に出ません。理屈としては可能ですが、現実的には不可能です。
考えてみてください。たぶん、貴方の不動産の売却価格は2,500万円〜4,000万円あたりではないでしょうか。その物件が売れたとして、4,000万円前後の売値で、数百万円の利益が出せると思いますか？
そもそも売却価格は、依頼主（貴方）と不動産業者が決めるのではありません。貴方にお金を貸している債権者が、過去の販売事例などをもとに価格を決めるのです。
数百万円の成約お礼を捻出するためには、債権者より提示された販売価格プラス数百万円で売却しなければなりません。債権者の希望する販売価格でも高過ぎてなかなか売れないことが多いのに、それに数百万円を上乗せした価格では、買い手が付かずに競売となるのがオチです。
もし仮に、数百万円の利益が出たとしても債権者に対する債務が数千万円残っているような状況の中で、貴方へのお礼が数百万円・・・。常識的に考えてみても、これは絶対にあり得ないことです！もし強引にそのようなことをすれば、債権者が黙っているはずもないでしょう。私たち不動産業者も、そこまでのリスクは犯せません。 |
また、債権者からの引越し代が、必ず出るとはかぎりません！
たとえば、住宅金融支援機構では2006年５月以降、引越し代は極力出さないように方針が変わりました（書面にて通達されています）。債務者の困窮状況を知らせて、初めてほんの少しだけ出るかもしれないという状況になっています。 |
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| 2,000万円の不動産を売却して、残債3,000万円を消すこともできます。 |
これも絶対にあり得ません。2,000万円で売却をすれば、当然1,000万円の債務が残ります。この残った1,000万円の債務は、どのような手品やマジックを使っても消すことができません。
もし逆に、債務額以上の価格で売却できるのであれば、任意売却で処理する必要性はまったくありません。残っている債務額よりも、売却できる価格が低いからこそ「任意売却」なのです！
また、任意売却をする場合に、物件の価格を決めるのは不動産業者や弁護士、司法書士などではなく、債権者です。場合によっては不動産鑑定士に依頼をして決めることもあります。私たち不動産業者は、債権者が決めた販売価格に基づいて販売活動をすることになっています。
ご存知でしょうが、不動産を中古物件として売却する場合は、新築で買ったときの価格を下回ることがほとんどです。たいていは住宅ローンの残高よりも低い金額となってしまうのです。
任意売却後に残った債務の支払い義務も当然あります。残った債務のことを「残債務」といいますが、これは債権（商品）ですから、債権者から他の債権者へと、売買によって移転することもあります。
初めに任意売却の交渉をした債権者が、月々１万円の返済で同意をしてくれていた場合でも、債権者が変わったことにより月々３万円の支払いを求められるケースもあります。
残念ながら、私たち不動産業者にできるお手伝いは、最初の債権者までです。２つ目以降の債権者との交渉は、弁護士や司法書士の領域となってしまいます。 |
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○○さんご夫妻は、中野区の築14年のマンションにお住まいでした。しかし、ご主人の医療費がかさみ、マンションのローンの支払いが苦しくなりました。そこで、競売になる前に銀行との話し合いなど一切を株式会社●●●●に依頼しました。その結果、1,800万円で任意売却。残債は2,300万円でしたが、銀行は1,700万円を回収し、○○さんには100万円が手取り額として残りました。
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債権者によっては、このようなことができる可能性もありますが、依頼した会社の力ではなく、あくまでも債権者のご好意です！
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台東区にお住いの▲▲さんは会社のリストラにあい、購入した３ＬＤＫ一戸建てのローンの支払いが、徐々にできなくなりました。しばらくして、銀行から競売の申し立てがありました。ローンの残債は、5,500万円です。その後、××社に任意売却を依頼しました。その結果、物件は3,500万円で売却、銀行は3,300万円の資金を回収し、▲▲さんは引越し費用として170万円を受け取って、無事に同じ学区内で引越すことができました。
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債権者は基本的に全額を回収します。残債が2,300万円あって、1,800万円で売れた場合、仲介手数料および少々の引越し代などの経費を差し引いたお金は基本的にすべて債権者が回収します。
上記の例のようなケースがまったくないとはいえませんが、任意売却のすべてのケースに当てはまるとは、絶対に考えないでください。可能性はゼロに近いといってもよいでしょう。引越し代などは債権者との交渉の中で決まっていきますが、債権者は住宅ローンを支払えなくなった方のことを「お客様」とは考えていません。したがって、債権者の対応は冷たいのが普通です！
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| 当社と債権者が何度も打ち合わせをするため、債務が残りません。 |
これも絶対にあり得ません！何百回打ち合わせをしようと、何千回打ち合わせをしようと、残債務がゼロになることなどは絶対にありません。法的にもありませんし、金融機関が債務を帳消しにすることなど、常識で考えてもあり得ないでしょう。
債務は残ります。残った債務について、いかに少額の支払いで済ませてもらうかの交渉しかできません。数年後には話し合いによって、残債務を安く買い取ることができるかもしれませんが・・・。
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| 担保がなくなるので怖くありません。 |
いわゆる無担保債権となるので、催促されても怖くないということでしょうか？もし５年間、完璧に痕跡を残さずに逃げ切れるのであれば、支払いの督促を無視し続けることができるかもしれませんが・・・。
しかし、いわゆる不良債権はサービサーからサービサーへと転売されていきます。転売されて所有者が代わった債権は、ときとして債権回収業務などの教材に使われることがあります。サービサーの新人社員に回収業務を教育する過程で、「催促→裁判→給料の差押え」と段階を踏んで追いつめられる場合もあります。
追う側は、いろいろな方法で網を張っています。もう取られる家もないから大丈夫などとたかをくくっていると、ある日突然に職場へ給料差押えの通知が届いていることになります。
また、債権者によっては残債務の支払いに関して「支払約定書」という契約書を“公正証書”にて作成する場合があります。とくに最近は結構多いようです。「無担保債権だから」「担保を取られていないから」という理由で「大丈夫だ」などと言っている会社へ任意売却の依頼をすると、任意売却が終わってから半年後、１年後にいきなり給料を差押えられることになりかねません！ |
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| 当社は任意売却屋のように不動産買取屋への売却は一切行わず、一般のお客様に購入していただきます。だから貴方様へ高額な引越し代や、成約御礼金をお支払いできるのです。 |
このような説明文を記載している会社は、実際に任意売却の案件を手がけたことがないように思われます。
不動産買取会社へ販売することは、販売先の選択肢の一つに過ぎません。一般の市場に売りに出してもなかなか売れない物件を、買取会社へ売ることがあるかもしれないというレベルです。そもそも、不動産買取会社が買うような安い価格での販売は、債権者が絶対に認めません！債権者は１円でも多くのお金を回収したいのです。 |
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| ローン残高を交渉して下げることができました！ |
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1998年に３ＬＤＫの新築マンションを4,000万円で購入したＭさんは、弊社と協力関係のある弁護士とともに、借入先の金融機関との間でローンの減額交渉をし、ローン残高を3,000万円から2,500万円にまで引き下げてもらうことができました。
Ｍさんのマンションは、弊社がご紹介したお客様に3,185万円で売却することができたため、任意売却後のＭさんは早期に会社を退職し、退職金と自宅売却で得た資金を元手に奥様と一緒に長年の夢であった生花店を開業。家族４人で幸せに暮らしていらっしゃいます。
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| 6,800万円で購入したご自宅の当時の評価額は4,300万円、ローンの残高は4,500万円でした。早速金融機関と交渉をし、ローン残高を3,800万円にまで下げることができました。
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上記のような事例をあれこれと書いている任意売却業者もいますが、こんな話はほとんどあり得ません。住宅ローン残高の圧縮は絶対に不可能です！
ただし、たとえば住宅ローンの残高が3,800万円で、その他に消費者金融やいわゆる街金からの借入れがあり、その総額が4,500万円だった場合には、個人民事再生の方法を使うことによって“住宅ローン以外の債務”をカットできます。その結果として、債務の残りを住宅ローンの3,800万円だけにすることは可能です。
住宅ローンの減額交渉は、非常に有能な弁護士に依頼したとしても、まず無理だとお考えください。
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| すぐに現金が欲しい方、任意売却ですぐに現金化できます！ |
すぐに現金化はできません！任意売却で処理する際には、それなりの時間がかかります。すぐに現金化できるはずはありません。
もし仮に現金化ができたとしましょう。しかし、売却で得た現金は貴方ではなく、すべて債権者が受け取ります。貴方がもらえる現金は、せいぜい引越し代くらいです。
不動産ですぐに現金化できるのは、債務の残っていない物件を売却した場合だけです。債務のない物件を不動産業者などが購入すれば、すぐに現金化され、代金はすべて貴方の懐に入るわけです。
任意売却をしなければならない状況では、残っている住宅ローンの金額よりも、物件の売却価格の方が低いのです。このようなときに、売却で得たお金が貴方に入ると思いますか？
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売却資金の一部を残すことができます！不動産を競売で売却した場合には、代金のすべてが債権者（金融機関）に支払われますが、任意売却のときは話し合いにより代金の一部を残すことが可能です。債務者の再出発に大いに役立ちます。
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売却代金の一部は残せません！売却代金の配分の主導権は、不動産業者でも債務者（貴方）でもなく、債権者がすべてを握っています。私たちは貴方の置かれた状況を説明し、何度もお願いをして、やっと20万円あるいは30万円という引越し代を出してもらうのです。
この場合でも、債権者が支払う引越し代は義務ではなく、あくまでも“債権者の善意”でしかありません。
この事例で「資金の一部」が引越し代を指しているのであれば、それは間違いではありませんが、引越し代は必ずもらえるというわけではないということを十分にご理解ください。
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任意売却の後、手元に資金が残ります！競売のときとは違い、余剰金によって引越代をご用意することが可能です。これにより、売却後の心配をしなければならない、という精神的苦痛も回避できます。
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上記と似た内容ですが、「任意売却での余剰金って何ですか」と問い合わせてみたいところです。余剰金が出るような物件であれば、任意売却にはしないのが普通です。逆にいえば、任意売却で余剰金は出ないのです。債権者は全額回収が基本ですから、売却代金のすべてを債権者が持っていきます。その中から、仲介手数料と少しの引越し代を出してくれるわけです。
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| すべての記録を保管しておくことをお勧めします！ |
もし「当社に任せてくだされば、任意売却終了後に200万円から300万円をお支払いします！」 というようなセールスがあったら、その申し出や提案、条件を必ず文書（念書）でもらっておくことを強くお勧めします。任意売却終了後に約束されたお金がもらえなかったら、裁判をすればよいでしょう。必ず勝てます！
でも、こちらには他社とのトラブル相談を持ち込まないでくださいね！任意売却センターに相談をされても、弁護士の先生を紹介することしかできません。
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| 苦情は各地方自治体の不動産業者を監督する部署へ！ |
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「任意売却後には残債務がなくなると言われたのに、サービサーから遅延損害金が付いて全額請求されている」 「引越し代を80万円は出しますと言われていたのに、いろいろな名目で差し引かれて、最終的には４万円しかもらえなかった」
など、最初に提示された条件と大きく異なり、納得ができなければ、各都道府県にある不動産業者を監督する部署へご相談してください！しっかりとお灸をすえてもらえます。
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東京都の場合
東京都都市整備局住宅政策推進「不動産相談」
神奈川県の場合
神奈川県県土整備部建設業課宅建指導班
千葉県の場合
千葉県県土整備部建設・不動産業課
埼玉県の場合
埼玉県都市整備部開発指導課
愛知県の場合
愛知県建設部建設業不動産業課
大阪府の場合
大阪府建築振興課
福岡県の場合
福岡県建築都市部建築指導課
北海道の場合
建設部建築指導課管理指導グループ
宮城県の場合
県建築宅地課
他府県の場合の検索方法
GoogleやYahoo! JAPAN などで○○県（○○府）と入力して、県庁・府庁のホームページを探し出してください。その中に必ず不動産取引に関する相談窓口の案内が記載されています。
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